Nue propriété, l'investissement immobilier en démembrement : la sécurité absolue

Définition :

Le code civil (article 878) distingue deux notions distinctes de la propriété : l'usufruit et la nue propriété. Le fait de scinder ces deux aspects de la propriété s'appelle le démembrement.
Usufruit : il s'agit du droit de jouir des choses (bien immobilier), sur une certaine période dont un autre a la nue-propriété.
Nue-propriété : il s'agit donc du droit de propriété du bien mais sans l'usufruit, c'est à dire le droit de jouissance (habiter ou louer)

Lors de l'achat ou la vente classique d'un bien immobilier (pour l'habiter ou le louer), l'acquisition se fait en pleine propriété. Cependant, le fait d'acquérir un bien en nue-propriété présente un certain nombre d'avantages.

Principe :

L'investisseur fait l'acquisition d'un bien en nue-propriété, l'usufruit étant confié à un bailleur institutionnel, sur une période déterminée ( en général de 15 à 20 ans). A l'issu de cette période, l'investisseur récupère la pleine propriété de son bien.

L'intérêt de l'investissement en nue-propriété :

Le prix d'achat : l'investisseur va acheter son bien moins cher qu'en pleine propriété, de 50 à 60 % de sa valeur en fonction de la durée de l'usufruit.

La fiscalité :

- Impôt sur le revenu : l'investisseur ne touche aucun loyer, il ne sera donc pas fiscalisé sur cet investissement.
En cas de recours à un prêt, les intérêts d'emprunts seront déductibles des revenus fonciers de l'investisseur et pourront générer un gain fiscal
- l'ISF, le bien en nue propriété ne rentrera pas dans l'assiette de calcul de cet impôt. Non-imposition du nu-propriétaire, soit une économie d'ISF sur la valeur de la nue-propriété venant en déduction du patrimoine de l'investisseur.
- Taxe foncière : elle est à la charge de l'usufruitier !!
- Droit de mutation : les frais de notaires sont calculés sur la valeur en nue propriété, c'est-à-dire sur 50 à 60 % de la valeur du bien. Dans le cas d'un bien neuf, les frais de notaires sont réduits (environ 2.5%).

Les charges et entretien :

Les charges de copropriétés sont à la charge du nue propriétaire, ainsi que les travaux d'entretien ou de réparation, y compris les grosses réparations (article 505 ou 606) qui concernent le gros œuvre, la toiture… Parfois, seuls les honoraires de syndic peuvent être à la charge du nue-propriétaire, cela est précisé dès le début de l'opération (en moyenne 200€/an).
A l'issu de l'usufruit, le bailleur vous rendra le bien libre d'occupation, en parfait état, et les éventuelles réparations seront à sa charge.

Conclusion :

Une mécanique d'investissement originale et parfois un peu plus difficille à apréhender, mais très pertinente dans le contexte économique actuel. Au lieu de financer un bien grâce à des loyers qui vont être fiscalisés, d'entretenir, gérer, louer avec tous les coûts et contraintes que cela implique, vous n'avez qu'a attendre la fin de la nue-propriété pour encaisser votre gain, puisque vous aurez financé ce bien uniquement à hauteur de 50 à 60% de sa valeur à la date d'acquisition (hors influation ou revalorisation du bien immobilier sur la période)

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