Viager : l'Achat et la vente d'un bien immobilier en viager pour  investisseurs en direct ou en fond d'investissement.

Viager : le principe juridique

Le viager est une forme de vente spécifique. Le vendeur, appelé crédirentier va recevoir de l'acquéreur, le débirentier, une somme d'argent en contre partie de la vente son bien immobilier. Cette somme d'argent peut revêtir deux formes :

• Le bouquet, qui correspond à un versement d'un capital définie par les parties
  
  
• La rente, qui sera versé périodiquement (généralement mensuellement) au vendeur(crédirentier), jusqu'à son décès.

Cette vente se fait de façon officielle par un acte notarié et est enregistré comme toute vente normale. Nous conseillons l'intervention des deux notaires (acquéreur et vendeur), afin que les intérêts des parties soient défendus et soit le plus possible équitable, même si le facteur aléatoire (durée de vie du vendeur) est indissociable de ce type de vente.

L'intérêt pour le vendeur en viager (crédirentier)

La majorité des ventes en viager (95%) sont des viagers dit « occupés » contrairement au viager libre.

• Le vendeur pourra (sauf clause particulière négociée lors de la vente) rester dans son bien aussi longtemps qu'il le désire. C'est un point important pour des personnes qui ont plus de 70 ans et ont souvent vécus longtemps dans cette maison ou appartement.
  
  
• Le vendeur touchera un capital (bouquet) qui pourra lui permettre de «  se faire plaisir » de différentes façons : donnations à un proche, amélioration de son habitat, rçve jamais réalisé… Mais dans un nombre de cas malheureusement fréquent rembourser des dettes accumulées lors de la retraite du à une pension trop  faible.
  
  
• Le vendeur touchera également une rente à vie qui lui permettra de finir ses jours sans soucis financiers. Dans le cas d'un couple ,cela est d'autant plus important que pour cette génération ( les gens qui ont de 70 à 80 ans sont nés avant la seconde guerre mondiale) la femme à souvent une petite pension et une espérance de vie plus longue que son mari. Grâce au viager, ele pourra toucher une rente lui permettant de vivre dignement, tout en occupant son bien immobilier. De plus, la plupart des vendeurs en viager n'ont pas d'héritiers directs. Ils préferent donc profiter de leur capital acquis par de nombreuses années de travail, que d'en donner 75 % voire plus à l'état.

L'intérêt pour l'acquéreur

Le prix global prévionnel calculé sur l'espérence de vie moyenne sera souvent inférieur à la valeur du bien. Il ne paiera pas les charges locatives qui reseront à la charge du vendeur tant qu'il occupe le bien (seulement la taxe foncière) et ne paiera pas d'intérêts contrairement à un prêt classique (lors d'un financement sur 20 ans, vous payez 60% en plus d'intérêts). Ceci peut aussi intéresser des personnes ayant eu des problèmes de santé et qui ne peuvent emprunter sauf à payer des primes d'assurances exorbitantes. Pas de fiscalité contrairement à un investissement locatif classique ou les loyers seront taxés en impôts sur le revenu et soumis à la csg/rds, sachant que ces prélèvements ne devraient pas aller en diminuant dans le contexte actuel.

Une mutualisation possible du risque

le facteur risque est lié à une inconnue : la durée de vie du vendeur.
Une solution est la mutualisation de ce risque en investissant via un fond d'investissement

Le fond d'investissement en viager

Le principe

Le fonds va acheter pour les investisseurs un grand nombre de biens immobiliers avec des critères qualitatifs définis (région PACA, dans des secteurs prisés, proche mer…). Ce fond sera divisé en parts que les investisseurs pourront acquérir.

Les intérêts d'acheter en viager via un fond d'investissement

• Une mutualisation du risque. C'est le premier intérêt de ce type d'achat.
  Tout le monde à en mémoire l'incroyable histoire de Jeanne Calmant ou de façon plus légère le film avec Michel Serrault. Ce qui est une exception ne pourra se reproduire sur un grand nombre de vendeur.
  
  
• Plus de relation directe avec le vendeur
  
  
• Un effet de levier important : le fond à une durée de vie de 15 ans. Statistiquement, des biens seront à la vente au bout que quelques années.La vente sera déclenchée en cas de décès du vendeur mais pas uniquement. En cas de départ en maison de retraite, le bien pourra être vendu, cela fait partie des conditions inscrites dans l'acte de vente notarié. La vente de ce bien et la plue value dégagée permettra de racheter 2 voire 3 biens.